Zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości regulowane jest w art. 1036 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku np. w nieruchomości. W braku zgody któregoś z pozostałych spadkobierców rozporządzenie własnym Od momentu pierwszego kontaktu do momentu zakupu notarialnego jeśli zgromadzone są wszystkie dokumenty to mija jedynie 7 dni !!! Udział w nieruchomości można sprzedać. Aby jednak transakcja tego typu była szybka i wygodna, warto skorzystać z usług specjalistów w tej dziedzinie – skupów nieruchomości. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości. Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych. Zniesienie współwłasności wpływa na termin zwalniający od zapłaty podatku. Na sprzedaż nieruchomości trzeba będzie poczekać dłużej niż 5 lat. Aby uniknąć zapłaty wysokiego podatku od sprzedaży nieruchomości, trzeba wstrzymać się z jej zbyciem na przynajmniej 5 lat. Rzecz w tym, że termin ten w pewnych sytuacjach może być Zasiedzenie jest sposobem na nabycie własności nieruchomości, także jeżeli chodzi o udział w nieruchomości - jeżeli dana nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłaścicieli). Zasiedzenie nieruchomości (czy udziału w nieruchomości) musi spełniać wszelkie ustawowe przesłanki, sprecyzowane w kodeksie cywilnym. Jak złożyć wniosek o zasiedzenie udziału we Skoro zasiedzenie własności nieruchomości jest możliwe w polskim prawie, nie ma przeszkód by zasiedzenie mogło dotyczyć także udziału we własności. Dla zasiedzenia udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy dotyczące własności. Art. 172 k.c. wskazuje, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa Użytkownik. Posty: 75. Sprzedaż udziału w nieruchomości a notariusze. Jest nieruchomość gruntowa, która w wyniku darowizny stała się współwłasnością dwóch osób.Udziały są równe, nie jest wyznaczony sposób korzystania z nieruchomości przez każdego z nich. Zgodnie z art. 198 KC, każdy ze współwłaścicieli może Przeprowadzimy Cię przez cały proces. Wiemy, że sprzedaż udziału w nieruchomości bywa kłopotliwa. Dlatego gwarantujemy Ci pomoc i wsparcie podczas całej transakcji. Jesteśmy prawnikami z ponad 15 letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Znajdziemy rozwiązanie najbardziej złożonego problemu. Jeśli jest to współwłasność majątkowa małżeńska, wówczas do sprzedaży nieruchomości potrzebna jest zgoda obu właścicieli. Podobnie jak do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na takie mieszkanie, które w razie niewypłacalności może stać się przedmiotem egzekucji. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych Środek trwały stanowiący współwłasność. Jak wynika z treści art. 22a ust. 1 ustawy PIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale C3DhJoD. Współwłasność w nieruchomości często zamiast korzyści przynosi wiele problemów. Nie zawsze współwłaściciele mogą dojść między sobą do porozumienia odnośnie sposobu korzystania z wspólnej nieruchomości. Czasem po prostu najlepiej postarać się o zniesienie współwłasności. Poniżej o tym, jak to zrobić. Definicja współwłasności została zawarta w art. 195 który stanowi, iż "Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)." Chcąc wymienić cechy współwłasności, należy przede wszystkim wskazać na: jedność przedmiotu, wielość współwłaścicieli oraz niepodzielność wspólnego prawa, która jest rozumiana w ten sposób, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej jej części. Należy mieć świadomość, iż co do zasady dążenie do "wyjścia" ze współwłasności nieruchomości jest działaniem pożądanym, ponieważ służy doprowadzeniu nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na nieskrępowany obrót prawny taką nieruchomością. Dodatkowo istotnym czynnikiem motywującym do zniesienia współwłaścicieli nieruchomości jest również to, że większość czynności podejmowanych wobec wspólnej nieruchomości między współwłaścicielami należy z nimi uzgadniać, a jeżeli takiej zgody brak, to pozostaje konieczność zwrócenia się do sądu, aby ten w imieniu jednego współwłaściciela bądź części współwłaścicieli wyraził zgodę na podjęcie przez resztę współwłaścicieli czynności dotyczących ich wspólnej nieruchomości. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI W naszym systemie prawnym współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (taką regulują przepisy kodeksu cywilnego) albo współwłasnością łączną, czyli taką, która może powstać tylko z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter i dlatego współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna (przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska). Z kolei współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem (np. 1/2 udziału własności nieruchomości) i co istotne - każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem w tym prawie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. NOTARIUSZ CZY SĄD Pierwszy sposób zniesienia współwłasności to umowa - czyli warunkiem koniecznym do notarialnego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku należy udać się ze stosownymi dokumentami do notariusza, który przygotuje akt notarialny. W drodze uzgodnień należy określić również stawkę taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, które uzależnione jest od wartości dzielonego majątku i może się wahać w granicach od 100 zł do 10 000 zł (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej1). Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego szybkość - całość zajmuje nie więcej niż jeden dzień. Z kolei w przypadku konfliktu współwłaścicieli jedyną możliwą drogą pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. W takim wypadku można się spodziewać, iż sprawa będzie dłużej trwała, przy czym całkowity czas trwania postępowania jest bardzo zróżnicowany, gdyż zależy od postawy współwłaścicieli i ich stanowiska w trakcie postępowania. W takim wypadku jednak często bilans kosztów (zakładając zgodne stanowiska współwłaścicieli co do kluczowych kwestii) jest korzystniejszy niż w przypadku skorzystania z usług notariusza. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności koszty sądowe od wniosku zależą od tego, czy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i czy przedstawiono zgodny projekt zniesienia współwłasności. W sytuacji, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to od takiego wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych, w pozostałych przypadkach opłata stała jest pobierana w kwocie 1000 Wniosek taki należy złożyć do sądu rejonowego, w obrębie którego znajduje się nieruchomość. SPOSOBY SĄDOWEGO ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI W tym miejscu zaznaczyć należy, że nie każda nieruchomość może być podzielona, co może być spowodowane np. jej szczególnym charakterem lub nieznaczną wielkością. Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Z wnioskiem o dokonanie podziału fizycznego może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. wtedy gdy po podziale działki utraciłaby ona status działki budowalnej) albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli, nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe, dlatego też jeżeli po dokonaniu takiego podziału zaistnieje różnica pomiędzy wartością np. utworzonych działek, to wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Warto wskazać, iż częstym sposobem zniesienia współwłasności w sytuacji jeżeli nieruchomości nie da się fizycznie podzielić jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. SPRZEDAŻ I PODZIAŁ Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji) i po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Trzeba jednak przyznać, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest dużo niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Zniesienie współwłasności nie jest rzeczą łatwą, jednakże w wielu przypadkach jest to jedyne rozwiązanie, aby móc efektywnie zarządzać nieruchomością. To, w jaki sposób dokonamy zniesienia współwłasności, zależy w główniej mierze od relacji, jakie panują pomiędzy współwłaścicielami. Artykuł ukazał się w marcowym wydaniu miesięcznika "Farmer" Podatek od nieruchomości jest zobowiązaniem podatkowym obciążającym właścicieli nieruchomości. Zdarza się, że w stosunku do jednej nieruchomości występuje kilku współwłaścicieli. W związku z tym pojawia się pytanie, w jaki sposób wygląda wymiar podatku w przypadku kilku współwłaścicieli. Wyjaśniamy jak działa współwłasność a podatek od podatku od nieruchomościZgodnie natomiast z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów zakresie analizowanego przez nas zagadnienia kluczowe znaczenie ma art. 3 ust. 4 ww. ustawy, gdzie wskazano, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a–6. Powyższe oznacza, że podatnikami podatku od nieruchomości w przypadku współwłasności są, co do zasady, wszyscy współwłaściciele, na których ciąży solidarny obowiązek wyjaśnić, na czym polega solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli. Ten rodzaj odpowiedzialności oznacza, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada całym swoim majątkiem za całość zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości. Art. 366 Kodeksu cywilnego stanowi, że zobowiązanie solidarne polega na tym, iż wierzyciel może żądać całości świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela poprzez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Natomiast aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają podatkowy może zatem egzekwować podatek w całości lub części od kilku ze współwłaścicieli lub od każdego z osobna, a uiszczenie podatku od nieruchomości przez któregokolwiek z nich zwalnia pozostałych z obowiązku. Z punktu widzenia organu podatkowego nie ma znaczenia, który z podatników ureguluje należność lub też, w jakich częściach poszczególni podatnicy będą ją jednak pamiętać o tezie wyrażonej w wyroku WSA w Krakowie z 22 kwietnia 2021 roku (I SA/Kr 154/21), gdzie podano, że do solidarności zobowiązań podatkowych nie można wprost zastosować wszystkich zasad obowiązujących na gruncie prawa cywilnego. Wybór organu podatkowego nie może być arbitralny i dowolny, a organ podatkowy przed ustaleniem zobowiązania podatkowego konkretnym osobom winien dołożyć wszelkich starań w celu ustalenia tożsamości wszystkich właścicieli nieruchomości, na których ciąży obowiązek podatkowy, a w miarę możliwości przeprowadzić postępowanie podatkowe z udziałem wszystkich czasu uiszczenia całej kwoty należnego podatku od nieruchomości będącego przedmiotem współwłasności wszyscy współwłaściciele pozostają zobowiązani do jego zapłaty i są jego rezultacie w sytuacji, gdy mamy czterech współwłaścicieli nieruchomości, to nie możemy przyjąć, że każdy z nich odpowiada za ¼ podatku od nieruchomości. Ustanowiona w przepisach odpowiedzialność solidarna powoduje, że każdy z nich odpowiada za 100% powyższej tezy znalazło się w uzasadnieniu wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 13 grudnia 2011 roku (I SA/Rz 717/11), gdzie sąd wprost zaznaczył, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości, bez względu na to, z jakiej części nieruchomości oraz w jaki sposób faktycznie korzysta, pozostaje osobiście odpowiedzialny za całość powstałego zobowiązania podatkowego, z zastrzeżeniem, że jego uiszczenie przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych. W praktyce oczywiście spotykane jest, że każdy ze współwłaścicieli płaci podatek jedynie w części odpowiadającej posiadanemu przez niego udziałowi w nieruchomości wspólnej, jednakże praktyka ta nie wpływa na ogólne zasady odpowiedzialności solidarnej. Charakter odpowiedzialności podatkowej jest bowiem uniezależniony od stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami, sposobu korzystania z nieruchomości oraz wielkości przypadających współwłaścicielom ponoszą solidarną odpowiedzialność za podatek od nieruchomości. Powoduje to, że każdy z nich odpowiada swoim majątkiem za całość zobowiązania podatkowa wydawana na rzecz współwłaścicieliW przypadku podatku od nieruchomości zobowiązanie podatkowe ustalane jest w drodze decyzji podatkowej wydawanej wobec sytuacji, gdy w danej sprawie występuje kilku podatników (tj. współwłaścicieli), to decyzja podatkowa powinna zawierać określenie każdego ze współwłaścicieli oraz zostać doręczona każdemu ze współwłaścicieli. Oczywiście z uwagi na solidarną odpowiedzialność nie ma obowiązku wykazywania udziału w nieruchomości każdego podatkowa stwierdza solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich współwłaścicieli. Nie można w jednej decyzji adresowanej do konkretnej osoby opodatkować udziału we własności gruntu. W postępowaniu podatkowym za strony należy uznać wszystkich właścicieli części ułamkowych działek i to do nich powinna być skierowana decyzja wymiarowa dotycząca tych gruntów. Dodatkowo warto podkreślić, że decyzja podatkowa wydawana jest na podstawie informacji IN-1 składanej przez podatników tego podatku. Przy czym nie ma obowiązku, aby każdy ze współwłaścicieli składał osobną deklarację IN-1. Wystarczające jest wyszczególnienie innych współwłaścicieli w załączniku do tej deklaracji (druk ZIN-3). Z drugiej strony, jeżeli współwłaściciele nie utrzymują ze sobą kontaktów, to nie można kwestionować poprawności złożenia deklaracji przez każdego współwłaściciela podatkowa w ramach podatku od nieruchomości powinna być wynikiem prowadzenia postępowania wobec wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że należy w niej wymienić wszystkich od reguły odpowiedzialności solidarnejUstawa o podatkach i opłatach lokalnych wyróżnia trzy przypadki, w których nie stosuje się zasady o solidarnej pierwsze solidarna odpowiedzialność nie ma zastosowania przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Po drugie, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Również i w tym przypadku nie korzystamy z zasady solidarnej okoliczność to przypadek, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje jedynie trzy przypadki, w których ramach nie stosuje się zasady stanowiącej o solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli do podsumowania naszych dzisiejszych rozważań, należy wskazać, że zagadnienie współwłasności nieruchomości wiąże się nieodzownie z solidarną odpowiedzialnością osób za podatek od nieruchomości. Warto zatem, aby współwłaściciele mieli świadomość, że organ podatkowy egzekwuje całość podatku od jednej osoby. Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości? Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 §1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. §2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części. Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej. Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 zgodnie z którym: W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. ⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐ Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj. Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku. Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 zgodnie z którym: Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna. Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku. Zgodnie z art. 46 krio: …od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego. Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂 ***** Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: About Latest Posts Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na +48 733 373 337Email: kancelaria@ Zagadnienia związane ze współwłasnością reguluje przede wszystkim kodeks z art. 195 „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność )”. Jest to właśnie współwłasność tzw. ułamkowa, w której każdy ze współwłaścicieli posiada stricto określony udział w prawie własności do danej bycia współwłaścicielem, a nie tylko jedynym właścicielem jest to, że nie można w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie można sprzedać całej nieruchomości jako jedyny właściciel, ale jak to w praktyce bywa zdarzają się wyjątki od reguły, o czym będzie w dalszej części niniejszym opracowaniu warto przytoczyć przykłady, stany faktyczne, ażeby zagadnienie współwłasności i możliwość jej zbycia stała się bardziej przyswajalna i X Jest w ½ części współwłaścicielem działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym, a w ½ jego ojciec. Ojciec to osoba karana, obecnie poszukiwana przez policję. Jego miejsce pobytu jest nieznane i nie ma z nim kontaktu. W jaki sposób syn może sprzedać dom bez niego?W pierwszej kolejności od razu w tym miejscu należy podkreślić, iż fakt nieobecności ojca (bez względu na powód tej nieobecności, czy konflikt z wymiarem sprawiedliwości) nie ma najmniejszego znaczenia dla stosunków natury cywilnej łączących go z innymi podmiotami, w tym z Synem, jako drugim ze słowy ojciec Pana X tak czy inaczej pozostaje współwłaścicielem opisanej nieruchomości. Konsekwencją bycia współwłaścicielem, a nie jedynym właścicielem jest to, że Pan X nie może w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie może sprzedać całej nieruchomości. W świetle prawa nie jest do tego jest to jest równoznaczne ze swoistym „unieruchomieniem” Pana X możliwości prawnych związanych z przedmiotem wspomnianej współwłasności. Zgodnie bowiem z art 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedał Pan swój udział w opisanej do takiego rozporządzenia jest wspomniany już powyżej przepis artykułu 198 Na jego podstawie Pan X może dokonać zbycia udziału przysługującego mu w nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej, czyli określonej części domu i działki, na której ów dom stoi. Zasadą bowiem jest, iż gdyż żaden współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do takiej części (wydzielonej) aż do czasu ustania udziału jest przeniesieniem własności w części ułamkowej przysługującej współwłaścicielowi. Do rozporządzenia udziałem Pana X nie jest potrzebna zgoda ani akceptacja jego ojca. Gdyby jednak rozporządzenie (czyli sprzedaż przez Pana X) udziału dotyczyła większego ułamka prawa współwłasności niż rzeczywiście Panu X przysługuje (gdyby jednak zdołał Pan w jakiś sposób sprzedać większy udział lub całość nieruchomości pomimo braku do tego umocowania), to z całą mocą należy podkreślić, iż trzeba pamiętać, że z punktu widzenia prawa umowa sprzedaży będzie nieważna tylko w części przekraczającej udział nabywcy (czyli osoby, która od Pana kupi taki zwiększony udział) w danej nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności z punktu widzenia prawa z całą pewnością jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ma to znaczenie z powodu treści artykułu 199 którego treść brzmi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Teoretycznie, istnieje zatem możliwość aby sąd wyraził zgodę na sprzedaż całej nieruchomości, nawet bez zgody i wiedzy drugiego współwłaściciela. W praktyce jednak, sądy są raczej ostrożne przy wydawaniu takich rozstrzygnięć, ograniczających prawa nieobecnych współwłaścicieli, więc musiałaby zaistnieć uzasadniona konieczność sprzedaży całej wskazać jeszcze jeden przykład, trochę z innej beczki,Czy możliwa jest sprzedaż domu bez zgody jednego z właścicieli. Dom jest własnością Pana Y, 2 rodzeństwa i ojca (każdy po 25%). Ojciec nie płaci za rachunki, mimo ze wszystko używa (prąd, gaz, woda, ścieki) nie pomaga dzieciom finansowo w utrzymaniu domu, co więcej dopuszcza się przestępstwa kradzieży z domu. Zgoda na sprzedaż byłaby po stronie 3 osób z wyjątkiem ojca. Jakie trzeba podjąć kroki prawne w takiej sytuacji?Sporna nieruchomość jest współwłasnością ułamkową czterech osób, w częściach równych. Prawo polskie zezwala każdemu ze współwłaścicieli na swobodne rozporządzanie sowim udziałem we współwłasności, ale co do całego przedmiotu współwłasności sytuacja wygląda zgoła odmiennie. Mianowicie w tzw. sprawach zwykłego zarządu (bieżące sprawy związane z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym) wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 W myśl natomiast art. 199 do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd (a taka niewątpliwie jest sprzedaż przedmiotu współwłasności) niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (w tym przypadku wiec przynajmniej dwóch), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W omawianym przypadku jeden ze współwłaścicieli nie tylko nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości, ale co więcej, nie przyczynia się do ponoszenia kosztów jej utrzymania. Jeżeli pozostałym współwłaścicielom uda się udowodnić ten fakt przed sądem to uzyskanie zgody na sprzedaż nieruchomości nie będzie trudne, a ponadto współwłaściciele, którzy ponosili koszty, będą mogli żądać zwrotu ich części od niego. Ma to o tyle duże znaczenie, że potem po sprzedaży trzeba będzie podzielić uzyskaną sumę pomiędzy byłych współwłaścicieli, a wtedy będzie można podnieść zarzut potrącenia tych nie poniesionych kosztów na poczet zapłaty sumy uzyskanej ze sprzedaży niniejsze rozważania, stwierdzić należy, i sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości, zgodnie przepisami kodeksu cywilnego jest jak najbardziej możliwa bez zgody współwłaściciela. W myśl wspomnianego już wielokrotnie w niniejszym artykule przepisu art. 198 - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedać swój udział w nieruchomości. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej, czyli określonej części domu i działki, na której ów dom się zaś nierzadko i tak, że Sąd dopuszcza sytuacje w których współwłaściciel (posiadacz udziału) może dokonać sprzedaży całej nieruchomości.

czy można sprzedać udział we współwłasności nieruchomości